Всё, что вы хотели знать о капремонте

На Среднем Урале работы по обновлению первых домов в рамках новой системы финансирования начнутся уже через месяц. И хотя новая строка появилась в квитанциях ещё в ноябре, многие жители региона до сих пор не смогли разобраться в тонкостях новых правил. Не случайно во время «Прямой линии», состоявшейся в редакции «ОГ», телефон не замолкал. На звонки наших читателей ответили представители Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области.

Можно сделать и золотую крышу…

Людмила ГУЛЕВИЧ, посёлок Лобва:

– В нашем доме (улица Школьная, 3) скоро начнётся капитальный ремонт. Мы, жители, ознакомились с проектной документацией. Нас не устраивает, что крышу будут покрывать шифером. Шифер – это прошлый век, к тому же шифер, который выпускают сейчас, не сравнить с тем, что был прежде: он быстро ломается. Фасад дома хотят белить, а нам хотелось бы, чтобы сделали металлопрофиль и плитку.

Александр МОКРОУСОВ директор по вопросам капитального ремонта Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области:

– Мы исходим из целесообразности затрат, опираясь на технический паспорт дома. При постройке вашего дома крыша, согласно проекту, была покрыта шифером. Для шиферной кровли предусмотрены свои уклоны, своя стропильная система. Сейчас, чтобы сделать металлическое покрытие, придётся делать дополнительный проект. В результате стоимость ремонтных работ кровли будет составлять порядка 3,5 тысячи рублей на один квадратный метр. Если покрывать кровлю шифером, стоимость будет около 1,7 тысячи рублей на квадратный метр. То есть разница составляет почти две тысячи рублей на квадратный метр, а это существенная сумма. Срок службы шифера при правильной эксплуатации – не меньше 20 лет. В ходе встреч с директором Сухоложского шиферного завода достигнут ряд договорённостей. В частности, он полностью гарантирует отсутствие брака стройматериалов. Поймите, можно сделать и золотую крышу, но если не будет надлежащей эксплуатации, она быстро придёт в негодность. Безусловно, индивидуальный подход возможен, и для вашей крыши можно сделать отдельный проект. Для этого необходимо организовать собрание собственников жилья и принять соответствующее решение. Собственники должны подтвердить, что они согласны нести дополнительные расходы.

Что касается фасада, побелка домов не предусмотрена. Будет произведена покраска акрилом в том случае, если нет признаков промерзания конструкций, нарушений температурного и влажностного режимов, значительного разрушения стен. Если такие проблемы существуют, они будут зафиксированы проектной организацией, после чего её специалисты должны предложить технологию восстановления стеновых конструкций.

«Хотим платить, но не берут»

Валентина БУРЦОВА, Екатеринбург:

– В августе мы – жильцы дома №59 по улице Амундсена – проголосовали и открыли специальный счёт дома. С ноября по февраль получали квитанции. А потом никто не стал нам выставлять квитанции. Управляющая компания «Стандарт» не хочет этим заниматься. Но разве трудно бросить в почтовые ящики листочки? Конверты нам не нужны. Или хотя бы сделали так, как мы платим сейчас за телефон: приходим, показываем старую квитанцию, и нам отбивают чек. Кто-то не платит, а мы готовы платить, но у нас не берут. Третий месяц квитанции не приходят. Создаётся впечатление, что с нас умышленно не хотят брать деньги, чтобы потом нас, как должников, перевести в общий котёл. Это что теперь, в Москву писать?

Марина СТЕПАНОВА, директор по правовым вопросам Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области:

– По закону, обязанность по начислению и сбору средств в домах, которые открыли спецсчета, лежит на управляющей компании. В первую очередь на общем собрании жильцов вы должны принять решение о том, что управляющая компания будет производить начисление, сбор и учёт взносов на капитальный ремонт. Затем копию протокола следует направить в УК и уточнить срок, в течение которого УК даст ответ. Если управляющая компания откажется оказывать вам эту услугу, вы имеете право обратиться в суд о понуждении вести начисления на капитальный ремонт. На сегодняшний день уже есть практика рассмотрения аналогичного спора. Иск рассматривался в Орджоникидзевском районном суде. Региональный фонд капремонта (региональный оператор) был привлечён в качестве третьего лица по данному иску. Решение суда было однозначным: законодательством установлена обязанность управляющей компании производить начисление взносов на капитальный ремонт, и она должна это делать. Потому что именно УК отвечает за содержание общего имущества дома, а деньги, которые жильцы накапливают на проведение капитального ремонта – это тоже часть общего имущества дома. В случае необходимости мы готовы оказать вам консультационную и методическую помощь по данному вопросу. Обращайтесь в Региональный фонд капремонта Свердловской области. Мы находимся по адресу: улица Народной Воли, 69.

А если дом снесут?

Наталья ПУТИЛОВА, Екатеринбург:

– Я живу на улице Феофанова в микрорайоне Широкая речка. Наши дома подлежат сносу в связи с тем, что на этом месте будут строиться новые здания. Тем не менее с ноября 2014 года нам начисляют плату на капитальный ремонт. Хотелось бы узнать, насколько это правильно?

Александр МОКРОУСОВ:

– Если вам начисляют плату, значит, ваш дом включён в Региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с постановлением правительства Свердловской области № 306 от 22 апреля 2014 года. Корректировка Региональной программы производится не реже чем один раз в год. Если ваш дом попадает под отселение, то администрация города Екатеринбурга в лице начальника управления жилищного и коммунального хозяйства Владимира Гейко должна направить в Региональный фонд капремонта информацию о том, что в программу нужно внести изменения. При этом должна быть указана причина, к примеру: дома будут снесены в связи с тем, что земля отдана под застройку такому-то застройщику либо под другую инвестиционную программу. После этого будет принято решение: либо вам вернут деньги, либо их направят на снос вашего жилья. Для начала вам следует сделать запрос в администрацию города и уточнить судьбу вашего дома, узнать, когда конкретно вас будут отселять. В том числе написать, что вы обеспокоены вопросом внесения платы за капремонт.

Кстати, дома, жильцы которых не должны оплачивать капремонт, имеют вполне определённые характеристики. Либо дом является аварийным, либо степень износа таких строительных конструкций, как кровля, фасад и фундамент превышает 70 процентов. Не должны оплачивать капремонт также люди, проживающие в домах, где менее трёх квартир, а также в домах, где капитальный ремонт обойдётся дороже, чем строительство нового жилья.

Открыть спецсчёт ещё не поздно

Наталья КОВЫРОВА, Екатеринбург:

– Сейчас мы получаем квитанции на оплату капремонта. Скажите, договор с Региональным фондом должен заключаться с каждым собственником жилья непосредственно и нужно приходить для этого в Региональный фонд, либо квитанцию нужно оплачивать, не заключая договора? Интересно также, как это происходит в других регионах.

Марина СТЕПАНОВА:

– В соответствии с Жилищным кодексом РФ, региональный оператор обязан направить собственникам жилья, формирующим фонд кап­ремонта на «котловом» счёте, проект соответствующего договора. А собственники в свою очередь обязаны в рамках 445-й статьи Гражданского кодекса РФ заключить с региональным оператором этот договор. При этом первая оплата взноса на капремонт будет считаться также заключением этого договора: это прямое указание жилищного законодательства. Если вы хотите получить свой подписанный экземпляр договора, можно подойти в Региональный фонд капремонта. Но договор мы заключаем не с каждым жильцом индивидуально: стороной по договору будут собственники, площадь помещений которых составляет более 50 процентов общей площади дома. В некоторых регионах проекты договоров жильцам не направлялись, на других территориях они были распечатаны на обратной стороне квитанции. В Свердловской области было принято решение направить гражданам проект договора, в то же время дать им возможность лично подписать договор, если у собственников возникнет такое желание.

Наталья КОВЫРОВА:

– У меня есть ещё один вопрос. Когда нужно было определиться со способом накопления средств, жители нашего дома проявили пассивность. А теперь, когда пришли квитанции и появилась необходимость перечислять деньги, они подумали, что следовало бы открыть спецсчёт. Можно сделать это сейчас или уже поздно?

Марина СТЕПАНОВА:

– Собственники жилья имеют право в любое время изменить способ формирования фонда капремонта. Для этого нужно на общем собрании дома принять соответствующее решение. Рекомендательные формы протоколов собраний есть на нашем сайте www.fkr66.ru. В течение пяти дней после того, как вы приняли решение, протокол нужно отправить региональному оператору. Решение вступает в силу по истечении двух лет. Если в этот период ваш дом ещё не отремонтировали, региональный оператор возвращает все средства, накопленные за это время, на спецчсёт вашего дома. На собрании собственников жилья вы должны определить владельца спецсчёта. Это может быть управляющая компания, региональный оператор, ТСЖ, потребительский кооператив или ЖСК.

Новостройки тоже платят

Светлана ТРИФОНОВА, председатель ТСЖ «Профессорские дома», Екатеринбург:

– Когда будет известна проектная организация, которая будет заниматься составлением проектов и сметы по нашему лоту №7 на 2016 год? И второй вопрос: в доме по улице Мира, 36 происходит подтоп­ление подвалов. Мы неоднократно обращались в Водоканал, там ответили, что, возможно, всему виной – грунтовые воды. Будут ли в рамках капитального ремонта проводиться исследования причин подтопления подвалов? Или этот вопрос надо решать самостоятельно, за счёт средств собственников?

Александр МОКРОУСОВ:

– Сейчас проводится конкурс, по его итогам будет определена подрядная организация по проектированию. Что касается второго вопроса, то техническим заданием в рамках капремонта гидрология не предусмотрена. При необходимости надо самостоятельно заказывать проведение гидрологической экспертизы. Специалисты сделают заборы воды, проанализируют её состав и сделают выводы, действительно ли это грунтовые воды и как ликвидировать причину подтопления.

Зинаида ПЕРВУХИНА, Екатеринбург:

– Из управляющей компании нам пришли письма по поводу общедомового электроснабжения. В УК считают, что у нас старое оборудование (дом построен в 1961 году). Нам начислили 380 тысяч рублей за ремонт оборудования. Правомерно ли это?

Александр МОКРОУСОВ:

– Основанием для начисления должен быть протокол общего собрания собственников жилья. Если вы не проводили собрание по поводу ремонта оборудования, необходимо обратиться в управляющую компанию с запросом и уточнить, на основании чего была начислена эта сумма. Если ответа не будет, нужно обратиться в органы Государственной жилищной инспекции для проведения проверки.

Марина ТУРЧАНИНОВА, Екатеринбург:

– Правда ли, что жильцы новостроек освобождены от уплаты взносов за кап­ремонт на два года с момента ввода дома в эксплуатацию?

Марина СТЕПАНОВА:

– Нет, это неправда. В жилищном законодательстве предусмотрено, что плата за капремонт начисляется после того, как дом включён в Региональную программу. К примеру, в этом году будет проводиться актуализация региональной программы, и в неё попадут те дома, которые были сданы в эксплуатацию в течение последних месяцев. После этого у жильцов этих домов возникнет обязанность оплачивать взносы на капремонт. Вместе с тем инициатива по временному освобождению жильцов новостроек от уплаты взносов на капремонт существует. В настоящее время в Государственной Думе рассматривается законопроект, который предполагает освободить жителей новостроек от уплаты взносов. Такая льгота может быть предоставлена на срок до пяти лет по решению субъекта РФ. Однако окончательное решение ещё не принято.

Марина ТУРЧАНИНОВА, Екатеринбург:

– И второй вопрос: если общим собранием собственников решено открыть спец­счёт дома, владельцем которого будет региональный оператор, кто в этом случае несёт бремя обслуживания счёта? И как будут использоваться проценты, которые будут начисляться на счёт?

Марина СТЕПАНОВА:

– Все начисленные проценты будут оставаться на спецсчёте вашего дома либо будут направлены на компенсацию расходов по его обслуживанию. Если владельцем спецсчёта вы определяете регионального оператора, то обязанность по начислению и сбору взносов будет лежать на организации, которая занимается управлением дома.

И тут двойные квитанции

Любовь ПЕТРОВА, Екатеринбург:

– Средства, которые наш дом перечисляет на капитальный ремонт, будут храниться в Россельхозбанке. Почему Фонд капитального ремонта остановил свой выбор на этой кредитной организации?

Марина СТЕПАНОВА:

– Региональный оператор в силу жилищного законодательства отбирает кредитные организации на основании открытого конкурса. Конкурс проводился в июне 2014 года. В нём принимали участие восемь банков. Вы­играли конкурс три банка: Россельхозбанк (на первом месте), Сбербанк (на втором месте) и Банк Москвы (на третьем). Россельхозбанк – это банк с государственным участием. Вам как собственнику переживать не стоит: ответственность за проведение капремонта несёт региональный оператор, а субсидиарную ответственность – правительство Свердловской области. Вы платите на «котловой» счёт. И если будете вносить плату своевременно, у вас будет проведён капитальный ремонт. Региональный оператор – это некоммерческая организация, которая была создана на основании указа губернатора Свердловской области в связи с внесением изменений в жилищное законодательство. Учредителем этой организации стало региональное министерство энергетики и ЖКХ.

Любовь ПЕТРОВА, Екатеринбург:

– Второй вопрос. Моя пожилая соседка живёт одна в двухкомнатной хрущёвке. И платит за капремонт 400 рублей. Но при этом её дом будут ремонтировать только в 2037 году. Как поступать людям в такой ситуации?

Марина СТЕПАНОВА:

– Взносы на капремонт входят в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Соответственно, на взносы за капитальный ремонт распространяется предоставление льгот и субсидий. Если ваша соседка имеет право на субсидию, пусть обращается в уполномоченные органы. Можно также обратиться с этим вопросом в Единый расчётный центр.

Майя КАРЯКИНА, Екатеринбург:

– Мы, члены ПЖСК «ВУЗ-96», с ноября 2014 года регулярно платим за капремонт по квитанциям, которые получаем. Вдруг не­ожиданно получили извещение от регионального оператора, что мы – должники. Например, за мной с ноября числится долг в размере 1 741 рубля. Как такое могло произойти? Почему мы должны оплачивать капремонт в двойном размере?

Марина СТЕПАНОВА:

– Если вам только сейчас пришла квитанция, где указана сумма с ноября, следовательно, у регионального оператора отсутствовала информация для начисления взносов на капремонт. Выходит, что ваша ПЖСК не имела права выставлять вам эти квитанции, поскольку вы формируете фонд капремонта на счёте регионального оператора. Необходимо обратиться в ПЖСК и уточнить, на каком основании они выставляли квитанции. Если вы не оплачивали взносы на капремонт в Региональный фонд капитального ремонта с ноября 2014 года, то сегодня региональный оператор имеет полное право в судебном порядке с вас взыскать задолженность.