«Квартирных рейдеров» пропишут в УК

+С момента введения 30 лет назад права собственности на жилье и возможности его деления на микродоли квартирный вопрос для россиян заиграл новыми проблемами. Самыми распространенными стали «резиновые квартиры» и «квартирное рейдерство». Ситуацию пытается решить Госдума, главная проблема – как сделать это, не ущемив базовые права граждан. Эксперты считают, что нужно установить уголовную ответственность за подобные деяния.

Корень зла

В советское время одной из главных социальных проблем считались коммуналки. Власти упорно занимались их расселением и почти достигли цели, но тут грянула смена строя. В июле 1991 года был принят закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», подписанный еще председателем Верховного Совета РСФСР Борисом Ельциным, вводивший институт собственности на жилье. Это породило появление «коммунальных квартир 2.0».

Единое некогда жилье стали делить на доли. Если же учесть, что в одной квартире проживали порой родители, семьи их детей и внуков, то на каждого выходило по 1/8, а то и по 1/16 общей площади. Хорошо, когда дети и внуки могли приобрести собственную квартиру. Но нередко они просто продавали свои доли. Такие ситуации спровоцировали немало жилищных войн. Покупатель пытался вселиться, хозяева его не пускали, суды выносили решения о принудительном вселении.

Законодатель на ситуацию отреагировал: за собственниками долей в квартире было закреплено преимущественное право покупки. Но продавец либо намеренно устанавливал на свою долю сильно завышенную цену, либо оформлял дарственную, отлично понимая, что доказать притворность подобной сделки в суде очень трудно.

– Закон разрешает любому собственнику свободно, без согласия других собственников, распоряжаться своей долей: продать, подарить, заложить, завещать и даже внести в уставный капитал компании, – говорит юрист Дмитрий Новоселов. – Единственное, на что требуется согласие – сдача имущества в аренду. Но при желании и этот запрет обходят.

Практически ничем не ограниченное право долевой собственности породило такие явления, как «резиновые квартиры», когда на небольшой площади за большие деньги стали прописывать десятки мигрантов.

– В нашем подъезде есть двухкомнатная квартира, в которой живут четыре многодетные семьи приезжих из стран СНГ, – рассказывает екатеринбурженка Ольга Неуймина. – Хозяин – их соотечественник, вселил свою родню. Жаловаться бесполезно. Говорят, все по закону.

Еще одно «порождение» – «квартирное рейдерство». В этом случае совладельцы квартир, чтобы заставить остальных собственников продать свои доли по низкой цене, заселяют в них уголовников и асоциальных граждан, которые создают для остальных жильцов невыносимые условия.

Отец Надежды Паршуковой из Екатеринбурга умер, не оставив завещания. В двухкомнатной квартире остались она и дочь. Но вскоре появился сын отца от первого брака, который после оформления наследства стал требовать от Надежды разъехаться на его условиях.

«Я, естественно, не соглашалась, тогда он стал приводить друзей с явно криминальным прошлым. Пьянки, грязь, матерщина, угрозы, но все это исподтишка. И я сдалась. Сейчас живем с дочкой в крошечной комнате в доме, где раньше было общежитие. А сводный брат – в бывшей нашей квартире», – рассказывает женщина.

Попытки исправить ситуацию и изменить правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение предпринимались неоднократно. Еще в январе 2011 года в Госдуму был внесен законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», который устанавливал размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади, а также ограничивал право собственника на вселение третьих лиц, если в результате на каждого жильца будет приходиться меньше учетной нормы площади жилого помещения.

Проект был поддержан Федеральной миграционной службой и Верховным судом. Однако Правительство РФ дало отрицательное заключение. Суть претензий: законопроект нарушает основополагающие права граждан – собственности и свободы передвижения, поскольку вводит условия пользования жилым помещением и запрет на вселение в жилье.

В итоге все осталось по-старому. А со временем стало еще хуже. Приобретение жилья с помощью материнского капитала значительно увеличило число собственников микродолей. Если, не дай бог, супруги решают развестись, споры по поводу дележа жилья, зачастую безнадежные и многолетние, им практически гарантированы.

Второй заход

Очередную попытку депутаты предприняли в конце 2017 года. В Госдуму был внесен очередной законопроект, призванный, как говорится в преамбуле, предотвратить злоупотребления собственниками жилых помещений своими правами. Авторы документа предложили установить, что размер долей, на которые можно дробить квартиру или дом, должен быть не меньше нормы жилплощади на одного человека, установленной муниципалитетами для предоставления жилья социального найма. Этой же норме должна соответствовать жилплощадь, чтобы собственник мог вселить на нее третьих лиц или реализовать ее.

– Получив право собственности на микродолю, которая иногда составляет 15 квадратных сантиметров, рейдеры вселяются в квартиру или дом и создают проживающим там невыносимые условия. – Они буквально выживают сособственников из помещения и завладевают жильем полностью. Схемы захвата жилья квартирными рейдерами меняются, но реализуются они, в основном, благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье, – пояснял после принятия документа в первом чтении его соавтор, председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательствуПавел Крашенинников.

Но, хотя в заключении комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству отмечено, что «концептуальных замечаний по законопроекту не высказано», он застрял в парламенте на этапе второго чтения.

Половинчатый эффект

И это объяснимо. После элементарных подсчетов выясняется, что, решая проблему микродолей, документ не решает проблему превращения квартир в коммуналки.

К примеру, норма жилплощади для предоставления жилья социального найма в Екатеринбурге составляет 15 м2, в Нижнем Тагиле и Краснотурьинске – по 12 м2. Как правило, это размер отдельной комнаты в жилье эконом-класса. К тому же, согласно документу, недостаточный размер площади квартиры или дома не является препятствием для регистрации близких родственников собственника – супруга, детей, родителей. А ведь именно из-за обилия родни и естественного увеличения семьи и дробится жилье в случае смерти владельца.

Во-вторых, запрет на получение права на долю в общей собственности не распространяется на случаи, когда такое право возникает, к примеру, в результате приватизации или при наследовании жилого помещения. Учитывая, что приватизация продолжается, а процесс наследования является, по сути, бесконечным, дробление жилья на самые мелкие доли будет продолжаться. И это множит другие проблемы.

– Если собственников несколько, и они пользуются коммунальными услугами в неравных долях, это порождает конфликты, – говорит юрист одной из управляющих компаний Екатеринбурга Виктор Мурзин. – Причем разделение лицевых счетов снимает напряжение лишь частично. Ведь невозможно установить несколько персональных счетчиков, к примеру, на водоснабжение и водоотведение. Поэтому действует принцип: чем больше доля (площадь), тем больше размер платежа. А это не всегда соответствует пропорции потребления.

Впрочем, судя по всему, депутаты готовятся решить проблему микродолей с третьей попытки. Как сообщили «ОГ» в аппарате комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству, работа над «микродолевым» законопроектом продолжается. Впрочем, считают эксперты, логичнее решить проблему радикально, предусмотрев уголовную ответственность за злоупотребления, связанные с распоряжением микродолями.

Юрист Ольга Сидельникова в своей практике дважды сталкивалась с «квартирным рейдерством». В первом случае квартиру не могли поделить мать с сыном, во втором – сестры. Но схема была одна: тот, кто наглее, дарит свою долю постороннему, а тот устраивает второму владельцу веселую жизнь.

– Полиция вмешаться не может – соседей рейдеры не бьют, угрожают исподтишка, пьянствуют и шумят в разрешенное законом время. Тем не менее, их приемы – чисто криминальные. Поэтому нужно внести поправки в Уголовный кодекс, чтобы создание невыносимых для проживания условий считалось преступлением, – говорит Ольга Сидельникова.

– Нельзя закрывать глаза на то, что эта проблема сегодня криминализована, – соглашается юрист Сергей Карпенков. – Поэтому было бы логично внести изменения и в Уголовный кодекс, чтобы «квартирное рейдерство» стало считаться преступлением. Как это и есть в действительности.

• Опубликовано в №102 от 15.06.2022