Завершить нельзя продлить: в России решается судьба льготной ипотеки

В Правительстве России активно обсуждается судьба программы льготной ипотеки, срок действия которой заканчивается 31 декабря. Мнения высказываются полярные. За продление программы выступает Минстрой, аргументируя это необходимостью поддержать строительную отрасль. Минфин и Банк России сомневаются в ее эффективности: несмотря на существенные бюджетные вливания, льготная ипотека не решила кардинально вопрос снижения стоимости и повышения доступности жилья для граждан. Не в последнюю очередь на востребованность программы влияют настроения потребителей, утверждают участники рынка недвижимости, фиксирующие в последние месяцы снижение спроса на жилье.

Программа льготной ипотеки была запущена в мае 2020 года по поручению Президента России Владимира Путина. Согласно документу, любой гражданин России мог получить в банке льготный кредит под 6,5 процента годовых сроком на 20 лет на покупку квартиры в новостройке. А недополученную прибыль банкам обязалось компенсировать государство.

Программа оказалась востребованной. По данным Минфина РФ, к октябрю 2020 года в России были заключены 224,4 тысячи договоров льготной ипотеки на 630,8 млрд рублей, а до 1 ноября число выданных кредитов, по прогнозам, должно было возрасти до 268 тысяч на общую сумму 800 млрд рублей. Изначально срок действия льготной ипотеки был рассчитан на полгода. Но в финансовом ведомстве с учетом популярности этого механизма предложили его продлить. Владимир Путин предложения поддержал. Действие программы пролонгировали сначала до июля 2021 года, а затем еще на год.

Однако с начала 2022 года в связи с известными событиями экономическая ситуация в стране существенно поменялась. В марте из-за резкого повышения Центробанком ключевой ставки рефинансирования льготная ипотека подорожала до 12 процентов годовых. Правда, в мае последовало снижение, но только до 9 процентов. При этом цены на жилье выросли. Все это негативно сказалось на спросе. Так, в марте были совершены 3 370 сделок и 76 процентов из них с ипотекой, а в мае – всего 580 сделок, 75 процентов из них с ипотекой, отмечается в исследовании руководителя цифровой платформы аналитики рынка новостроек Екатеринбурга Максима Рякова.

В июне, выступая на Петербургском международном экономическом форуме, Владимир Путин предложил снизить размер ставки льготной ипотеки до 7 процентов – чтобы, с одной стороны, помочь гражданам в решении жилищных проблем, с другой – поддержать строительную и смежные с ней отрасли. В конце июня премьер-министр Михаил Мишустин подписал соответствующее постановление. Срок действия программы был продлен до 31 декабря 2022 года.

Обратная зависимость

Теперь в правительстве обсуждают, продлять ее или нет. Главный аргумент выступающих против продления Минфина России и Центробанка – снижение процентной ставки по ипотеке не приводит к снижению стоимости квадратного метра жилья. В итоге бюджет, по сути, субсидирует застройщиков, а не покупателей. Этот тезис подтверждают и те, кто с помощью льготной ипотеки собирался улучшить свои жилищные условия.

– В сентябре этого года я женился. Квартиру для семьи стал подыскивать еще в июле, – рассказывает преподаватель одного из вузов Екатеринбурга Геннадий Суханов. – Цены шокировали. За более-менее приличную двушку пришлось бы отдавать больше трети нашего семейного дохода! И это без учета первоначального 15-процентного взноса. Как экономист считаю, что субсидировать ипотечные кредиты государство должно лишь в том случае, если установит потолок цен для застройщиков.

– Нам с женой, видимо, придется сначала стать многодетными родителями, а потом уж думать о собственном жилье, – констатирует тагильчанин Максим Усков. – Возможно, к тому времени и цены на рынке снизятся.

– На рынок влияют сразу несколько факторов, немалая часть из которых — это настроения потребителей, – отмечает президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова. – Даже при функционирующей льготной ипотеке спрос на недвижимость в октябре-ноябре существенно снизился по сравнению с предыдущими годами.

«Рассматривать как постоянную меру»

За продление льготной ипотеки как инструмента поддержки строительной отрасли выступает Минстрой, а также застройщики. Рост цен на новое жилье они объясняют объективными причинами.

–  Первое, с чем нужно его связывать, – это с себестоимостью стройматериалов. За последние два года часть из них выросла в цене в пять раз. Плюс в 2022 году часть производителей ушла с российского рынка, а для того чтобы полноценно заместить их, нужно время, – отмечает коммерческий директор компании «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова.

– Стагнация на рынке недвижимости потянет за собой целую цепочку проблем, отмечает президент Национального объединения участников строительной индустрии и Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Александр Лощенко. – Сокращение объемов строительства жилья приведет к уменьшению спроса на продукцию промышленности, что повлечет резкую конкуренцию, ценовую войну, результатом которой может стать всплеск появления на рынке недоброкачественной продукции, контрафакта, – подчеркивает он. – Если возникла необходимость уменьшить или совсем отказаться от поддержки ипотеки, то необходимо вначале перенаправить мощности производимой продукции, строителей, проектировщиков на другие цели. Иначе нарушится устойчивость отрасли и последствия могут быть губительными.

– Стройка является драйвером экономики – она стимулирует развитие целого ряда смежных отраслей, дает рабочие места, повышает привлекательность территорий для проживания, помогает удерживать в регионе человеческий и финансовый капитал, – соглашается глава компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. – Все вложенные в субсидирование ипотеки средства очень быстро возвращаются в казну в виде налогов – поэтому льготирование ипотеки даже стоит рассматривать как постоянную, а не временную меру.

Сохраняют выдержку

Представители финансового сектора в оценках не так единодушны.

– Льготную ипотеку, наверное, нужно продлевать: 40 процентов того, что построили, застройщики не продали. На рынке такого в принципе никогда не было, – отметила в ходе дискуссии на портале Frankrg.ru руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова.

Управляющий директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Николай Костючко считает, что господдержка в текущем году все-таки завершит свое существование, и это снизит объем сделок по новостройкам в следующем году. Но он надеется, что спрос частично распределится на другие программы и сегменты недвижимости.

– Решение о дальнейшей судьбе ипотеки с господдержкой должно быть максимально равновесным и отвечать текущим потребностям рынка, – подчеркивает заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников. – Важно помнить про национальные цели по вводу нового жилья и про то, что средний уровень процентных ставок для заемщиков неизбежно повысится после завершения ипотеки с господдержкой. Программа во многом выполнила свою роль, поддержав и население, и строительную отрасль в 2020–2022 годах. Мы рассчитываем, что при благоприятной экономической ситуации в следующем году рынок жилищного кредитования сможет показать высокие объемы продаж, даже если ипотека с господдержкой не будет продлена.

Что в перспективе

Как отмечается в Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, ипотечное кредитование является основным рыночным способом улучшения жилищных условий граждан. В частности, с использованием льготной ипотеки ежегодно совершается от 75 до 80 процентов всех сделок с жильем. При этом авторы исследования подчеркивают, что ипотека по рыночной ставке в 9–10 процентов годовых недоступна для 50 процентов населения России, а 30 процентов потенциальных заемщиков не имеют возможности взять ипотечный кредит даже по нулевой ставке.

В Минфине РФ, выступающем за отмену льготной ипотеки, предполагают, что адекватной заменой ей может стать лизинг – передача квартир в аренду с последующим выкупом. Этот механизм используется и сейчас – правда, в основном компаниями для обеспечения квартирами своих сотрудников. Тормозит его развитие размер первоначального взноса, который зачастую достигает 40 процентов, а также нежелание лизинговых компаний соглашаться на сделки со сроком выкупа более пяти лет. Однако, если ставку лизинга снизят до размера нынешней льготной ипотеки, то спрос, по мнению екатеринбургского риелтора Евгении Нориной, будет.

Заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, выступая в ноябре в Совете Федерации, не исключил введения льготной ипотеки на покупку вторичного жилья. 

Как отмечают свердловские риелторы, сегодня ставки ипотеки на «вторичку» варьируются в разных банках от 8,4 до 13,4 процента. Их снижение до льготных 7 процентов могло бы активизировать продажи в этом сегменте рынка. Еще один инструмент на замену ипотеке – трейд-ин, когда продается вторичное жилье, а на вырученные деньги покупается квартира в строящемся доме. По этой схеме сегодня осуществляется от 30 до 40 процентов сделок на первичном рынке.

• Опубликовано в №226 от 08.12.2022