Бытует мнение, что сдача в аренду своей недвижимости – легкое и безопасное занятие. Доход тебе обеспечен, можно больше не работать. Однако в реальности это – нелегкий бизнес, связанный с рисками и убытками. Как вести его правильно, чтобы избежать неприятностей, разбиралась обозреватель «ОГ» Татьяна БУРОВА.
Квартиру в центре Екатеринбурга Сергей Владимиров (фамилия изменена – Прим. ред.) купил много лет назад. Решил таким образом инвестировать свои накопления в расчете на дивиденды. Надежды оправдались, но лишь частично. Прибыль оказалась не такой большой, как ожидалось, по причине нерегулярности доходов и существенных расходов. Большинство жильцов, с виду вполне приличных, к чужому имуществу относятся небрежно, после них приходится тратиться на ремонт, чинить или менять технику. Но в его случае это оказалось не главной бедой.
– Сдал квартиру представительному мужчине, – рассказывает Сергей. – Через пару месяцев позвонили соседи. Спрашивают: кто там у вас живет, музыка по ночам гремит, много каких-то людей ходит. Прихожу. Квартиросъемщика в квартире не оказалось. Вместо него меня встретил паренек азиатской внешности. В большой комнате окна затянуты светонепроницаемой тканью, а посередине установлен шест. В общем, мой жилец сдал квартиру в субаренду под нелегальный стриптиз-клуб.
Сергей вызвал участкового. Пока его ждали, подъехала группа поддержки самозванного жильца. Все – жители ближнего зарубежья, с русским языком якобы не в ладах. Диалог строился по принципу «моя твоя не понимай». Тем не менее они сумели через участкового передать просьбу забрать из квартиры свои вещи.
– Вынесли много всяких сковородок, посуды, – рассказывает Сергей. – А шест оставили. И еще множество неоплаченных счетов за коммуналку.
Подавать заявление в полицию владелец квартиры не рискнул. Как признается, у него сложилось впечатление, что участковый знал про «стриптиз на дому» и был знаком с теми, кто его организовал. Уж слишком настойчиво он убеждал Сергея отдать иностранцам их имущество и не предпринял никаких мер в связи с обнаружением притона.
– Мужчина, с которым я заключил договор аренды, зарегистрирован в Миассе. На звонки не отвечает, – говорит Сергей. – Буду думать, как взыскать с него деньги за коммунальные платежи. Хотя надежды на успех мало.
Случаи, когда арендатор жилья занимается нелегальной субарендой, к сожалению, не редкость. Это превратилось в бизнес, причем прибыльный.
– Свою двушку я сдала женщине на длительный срок, – рассказывает Татьяна Неверова. – Со спокойной душой уехала на полгода в командировку, оплата на карту поступала регулярно. Думала, повезло. А когда вернулась, испытала шок.
В своей квартире Татьяна обнаружила настоящую общагу. В каждой комнате были сооружены двухъярусные лежаки. Судя по количеству спальных мест, там ютились три десятка человек. Повсюду были натянуты веревки, на которых сушились белье и одежда. Обои от влажности отклеились, у ванны эмаль отбита, на кухне тараканы…
– Ремонт влетел мне в копеечку, – говорит Татьяна. – Но надежды взыскать деньги с арендаторши никакой, хотя суд вынес решение в мою пользу. У женщины ни жилья, ни работы. Что с нее возьмешь?
Не защищен арендодатель и от риска оказаться замешанным в криминал. Так произошло с Валерием Р. из Екатеринбурга, который сдал свой гараж автовладельцу. А тот наладил в подземном помещении изготовление наркотиков. В конце концов на специфический запах из вентиляционной трубы среагировали прохожие, дали знать куда следует. И Валерию пришлось долго доказывать, что он тут ни при чем.
Еще один риск. Многие собственники пускают жильцов по устной договоренности либо заключают простой письменный договор, нигде его не регистрируя. И тем самым уходят от налога, размер которого составляет 13 процентов Но при этом они не застрахованы от того, что арендатор не заплатит либо приведет квартиру в полную негодность. В этом случае отсутствие договора лишает права взыскать убытки.
Существует и вариант, что кто-нибудь – либо сосед-доброжелатель, либо руководство ТСЖ или УК – сообщат в налоговую инспекцию, и та оштрафует за уклонение от налогов. Правда, насколько он велик, непонятно. Узнать в управлении Федеральной налоговой службы по Свердловской области, много ли выявляется уклонистов-арендодателей, «ОГ» не удалось.
У нелегальных арендодателей свои резоны.
– Сдать квартиру на долгий срок мне удается редко, – объясняет Наталья Кошкина из Екатеринбурга. – Арендатор поживет три месяца или полгода и съезжает. А мне приходится делать хотя бы косметический ремонт, иначе приличных съемщиков не найти. Пока ищешь новых, квартира пустует. «Не работает». Если честно, то заработком это назвать нельзя, разве что приработком. А тут еще налог платить.
Как сообщили «ОГ» в управлении Росреестра по Свердловской области, на 1 октября в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрированы 2 432 282 права собственности граждан на жилые помещения. И на эту же дату в ЕГРН зарегистрировано 6 451 право собственности граждан на помещения, оформленные в аренду. Вряд ли в регионе в аренду сдается всего 6 451 квартира.
– Эта цифра, по нашим оценкам, занижена как минимум раз в двадцать, – говорит специалист одного из известных в Екатеринбурге агентств недвижимости Павел Криулин. – Но точное количество сдаваемого в аренду жилья никому не известно. Большая часть этого рынка по-прежнему находится в тени.
Владельцу недвижимости нужно постоянно контролировать арендаторов, чтобы избежать неожиданных сюрпризов. Приходить хотя бы раз в месяц с проверкой, отслеживать своевременное внесение платы за коммунальные услуги. Впрочем, эту работу можно переложить и на других.
– Есть вариант – отдать квартиру в доверительное управление агентству, которое занимается недвижимостью, – объясняет юрист Арсений Артюх. – Его сотрудник, как правило, это риелтор, сам подыщет арендатора, сам будет ежемесячно посещать квартиру, осматривать ее, присылать фото- или видеоотчет. А также следить за оплатой коммунальных платежей. Плюс в том, что заключается договор с юридическим лицом, у которого есть расчетный счет, регистрация в налоговой. Если что-то пойдет не так, будет с кого взыскать убытки.
Так, например, поступил житель Нижнего Тагила Сергей Торопов.
– Несколько раз обжегся на сдаче квартиры, – рассказывает он. – В итоге заключил договор о доверительном управлении. Берут фиксированную сумму, в моем случае, жильцы платят 25 тысяч рублей, риелтор берет 3 тысячи. Мне кажется, затраты окупаются.
Александра ГРАЧЕВА, риелтор:
– В договор с арендатором нужно обязательно вносить пункт о запрете сдавать квартиру в субаренду. Тогда при нарушении условий соглашения можно попробовать привлечь нарушителя к ответственности за мошенничество. Правда, в моей практике подобных историй не было, и оценить, насколько эффективно в этом случае работает закон и правоохранители, сказать не могу.
Важно также прописать, кто именно имеет право проживать в квартире. Зачастую договор заключает один человек, а жить в ней может другой или другие. Один человек, он потом стал моим клиентом, самостоятельно сдал жилье мужчине, а поселилось там странное семейство, которое разжигало костер на полу и готовило на нем еду.
Ни в коем случае не стоит пренебрегать составлением и подписанием акта приема-передачи квартиры и находящегося в ней имущества. Причем сделать это нужно как при заселении жильца, так и при его выезде. Кроме того, необходимо составить и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды – иначе арендатор может остаться в квартире, утверждая, что съезжать не обязан.
Арсений АРТЮХ, юрист:
– К легализации арендодателей не мотивировало даже введение специального налогового режима для самозанятых граждан, который в нашем регионе действует с 2020 года. Им воспользовались лишь единицы тех, кто сдает жилье. Почему, непонятно.
Получить статус самозанятого просто, регистрация происходит через Интернет, размер налога – 4 процента от дохода. Тому, кто сдает, к примеру, квартиру за 20 тысяч рублей, налог составит всего 800 рублей. Заплатил – и спи спокойно. Плюс легализованный доход, в отличие от теневого, дает возможность взять ипотечный или другой кредит.
ЦИФРА
По данным Фонда поддержки предпринимательства Свердловской области на 31 октября 2022 года, в регионе зарегистрированы 167 299 самозанятых. Но там затруднились даже приблизительно оценить, сколько из них занимаются сдачей жилья в аренду.